发布时间：2021-12-17 分类： 电商动态
随着房地产行业进入存量经济时代，物业管理的价值日益凸显，物业管理逐渐成为房地产公司的下一个黄金池。疫情期间，物业管理公司充分发挥“社区管家”职能，为居民生活提供诸多便利。物业管理公司也借此机会展示了他们在极端情况下的特殊作用。
随着物业管理行业的日益普及，各大房地产公司开始分拆旗下物业公司上市，国内物业管理行业也迎来了“上市潮”。
物业管理行业正迎来上市潮
最新数据显示，截至2020年底，已有42家物业管理公司登陆资本市场，其中38家选择赴港上市，4家物业管理公司登陆a股市场。这些数据正在打破物业管理行业上市的老传统。
事实上，自2014年第一家物业管理公司上市以来，新上市的物业管理公司每年都保持着个位数的增长，这一现象直到2019年才得到改善。数据显示，2018年至2020年，新上市物业管理公司数量分别达到6家、11家和19家，呈现逐年翻番的趋势。
目前排名前20的房企中，只有万科和龙湖没有分拆物业上市，其他地产巨头的物业业务，如碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活、融创服务、世茂服务等地产公司。都被列出来了。其中，恒大物业、华润万象生活等公司实现了上市不到两个月股价翻番的小目标。
而物业管理公司纷纷走上市场的背后，则与当前国内房地产行业外部环境的变化有关。一方面，在“房住不炒”和“三条红线”的国家政策指引下，加快物业板块上市成为房地产企业“去杠杆、增权益”的有效手段。具体来说，房地产公司通过分拆物业板块上市，可以通过股权融资降低企业的实际杠杆和资产负债率，帮助企业补充现金流。
另一方面，国家相关部门出台的“新物业政策”也给行业带来了新的想象空间。1月5日，多部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。受此政策影响，A H42物业股隔日全线上涨，这说明资本市场认可物业管理板块。
但是，归根结底，物业管理价值凸显的根本原因在于，中国房地产市场正在逐步进入存量经济时代，提升住房体验和生活品质成为当下和未来人们住房的迫切需求。在这个领域，我国还处于发展的初级阶段，未来还有很大的发展潜力，这才是外界普遍看好物业管理的真正原因。
M&A加速抢占蓝海市场
当然，物业管理受到资本的追捧，这也与其自身的商业模式有关。具体来说，物业管理属于轻资产、低杠杆的运营模式。运营初期不需要太多资金投入，物业成本可以提供稳定的现金流。此外，物业管理方兴未艾，庞大的股票市场和增值服务的可能性为其后续发展提供了极大的想象空间。
根据相关部门发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，计划2020年启动3.9万个城市老旧小区，涉及居民700万人，是2019年的两倍。根据一些估计，3.9万个老旧小区预计将推动约1.2万亿元的投资，这将开启一个新的万亿蓝海
在此背景下，如何通过投资并购拓展物业管理布局，成为巨头们的当务之急。比如最近刚上市2个月的恒大物业，最近斥资15亿元拿下浙江亚太酒店物业服务有限公司100%股权.通过此次收购，恒大物业的管理面积也一举突破3.8亿平方米，实现了22%的年度扩张目标。
事实上，近年来，恒大的房产远不止一处，根据数据显示，仅2019年就有四五处相关房产被收购。如2019年9月，永盛人寿服务耗资4.62亿，完成收购青岛雅园物业55%股权；碧桂园服务以1.9亿元获得嘉凯城物业100%股权；中海物业以466万元获得中建捷成物业100%股权.
这一并购浪潮的背后，与诸多因素有关。一方面，房地产行业集中度分散，直接造成了物业管理行业的分散格局，从而为资本提供了改善行业格局的空间；另一方面，房地产公司的洗牌也让大型房企的物业公司拥有了更好的现金流和利润，从而使其具备了更强的扩张能力。基于此，物业管理公司加速扩张并购并不难。
头部效应变得更加突出
随着行业并购的加速，行业的头部效应越来越明显。据不完全统计，2020年物业管理行业快速扩张的时候，几乎每个月都会有企业与材料整合的案例。
以碧桂园服务为例，成为唯一市值2031亿(截止2月3日收盘价)的物业公司，而恒大物业和华润万象生活估值都在准千亿。其次是；融创服务、雅生活服务、服务、悦服务、物业等物业公司均位列第三梯队，市值在100亿至500亿港元之间，其余均为市值在100亿以下的小型物业公司。
除了疯狂收购，头部物业公司也在不断探索新的业务领域。比如很多物业公司都和地方政府、国企、工业园区等签订了合同。将服务范围扩大到市政、河道，积极完善第三方服务区域。目前，很多物业公司包括万科物业、龙湖智慧服务、碧桂园服务等。都已经在加快布局城市服务新轨道。
从规模上看，1亿平方米以上的上市企业只有10家。如此大的面积决定了后面的小玩家很难追赶，这也决定了下一场物业管理的竞争只会是头部物业管理公司之间的竞争。
事实上，对头部物业公司规模的争夺已经开始。根据近日曝光的2021年恒大物业“军令”，恒大2021年将实现两大目标：一是实现月新增管面积3000万平方米；二是季度利润较去年同期增长50%以上。如果实现这一目标，恒大物业未来一年的管理面积将达到6亿平方米，净利润将达到39亿元；近两年，同规模的碧桂园服务也围绕基础物业服务和增值物业服务进行了多次收购。经过投资和并购，其托管物业面积不断扩大，行业影响力不断提升。
可以预见，未来物业公司之间的规模竞争仍将持续，资源更多的头部物业公司将在此过程中进一步发展壮大。
物业管理公司未来十年会做什么？
随着行业集中度的逐步提高，物业企业之间原有的同质化竞争日益突出。从各种迹象来看，随着越来越多的物业公司
比如2020年10月，成功上市的4家物业公司中，有3家物业公司，打破了上市。其中，10月22日上市的首服跌幅超过16%，当日收报1.76港元，跌幅为26.7%。与风景融为一体的10月30日上市的世贸服务也相继破发。
有业内人士分析，未来这种地产股分化还将持续，资本市场可关注的核心地产股数量有限。物业企业的实际运营能力将影响其未来在资本市场的表现。
事实上，随着大数据、物联网、人工智能等技术逐渐进入社区生活，社区智能化已经成为大势所趋。在这种背景下，物业管理公司必须对原有的服务进行升级，从而在众多同质化的产品中探索差异化和个性化，进而开拓新的利润增长空间，从而为其在未来的市场竞争中准备足够的食物和草打下坚实的基础。
文字/微信官方账号，刘旷， ID:柳矿110
