近日，丹客公寓公布2020年Q1财务报告，营收19.4亿元，净亏损12.31亿元，较去年同期增加4.15亿元。

应该说，丹客公寓的亏损在扩大，这是意料之中的。盈利难一直是长租公寓行业的死穴，起步早于丹客公寓、背靠万科，的万科公园屋也一直在亏损。有巨头撑腰的玩家还在亏钱，自立门户的丹客公寓亏钱也就不足为奇了。此外，2017年后丹客公寓的疯狂扩张也给其资金链带来压力，进一步扩大了亏损。

长租公寓很难盈利，这离不开其运营模式。长租公寓企业分为集中型和分散型，但两者都是以“租赁-装修-租赁”的模式运营。简单理解就是，长租公寓企业将房屋出租进行二次装修后再出租给用户，企业在其中扮演着“二房东”的角色。

受运营模式影响，长租公寓行业利润率不足5%。因此，长租公寓企业要想实现盈利，必须有一定的规模和入住率。然而，随着企业规模的扩大，财务支出也随之增加，这给企业的资金链带来了压力。而这也是丹客公寓之前选择上市的原因。

然而，上市融资并不能解决盈利难的问题。长期亏损在资本市场对丹科公寓明显不利。

损失和慢性病正在一步步扩大

2015年，丹客公寓在北京成立，正式进入O2O长租公寓行业。

2017年，丹客公寓营收6.57亿元，净亏损2.72亿元；2018年，丹客公寓营收26.75亿元，亏损13.7亿元；2019年营收71.29亿元，亏损34.47亿元；2020年一季度亏损12.31亿元。

2017年以来，丹客公寓亏损总额已达63.2亿元。在长租公寓行业，亏损不仅限于丹客公寓。行业内首套美上市青客公寓2017-2018年累计亏损7.43亿元；得到万科和龙湖，支持的万科于波和龙湖关羽也处于长期亏损状态。

长租公寓企业普遍亏损，这离不开其运营模式。但行业的运营模式难以改变，企业在持续亏损的情况下不得不选择上市融资。

根据丹客公寓招股书，1月17日，丹客公寓在纽交所上市，融资金额10.6亿元。然而，这次上市的10.6亿元在第一季度就全部亏光了。

除了丹客公寓，紫茹和万科于波也面临资金不足的困境。

长租公寓的运营模式是先租，二次装修后再租给居民。这种盈利模式过于单一，所以长租公寓行业的利润率极低。然而，企业要想盈利，就必须扩大规模，获得更多的房子和用户。

但随着长租公寓企业规模的扩大，成本也随之增加。根据丹客公寓的财务报告，2018年至2019年，丹客公寓运营公寓数量从23.6万套增加至43.8万套，增长率为43.8%。租赁费用也从21.7亿元增加到64亿元，增长了三倍多。

成本高，企业要想继续发展需要更多的资金。因此，长租公寓企业上市融资成为普遍现象。除了青客公寓和丹克公寓的上市公司，链家公司也准备去美上市

在长租公寓行业，一般的盈利模式在于企业从租房者那里获得住房，然后依靠租房者和租房者之间的差价来盈利。其中，还包括装修、中介服务等费用。除去这些费用，留给长租公寓企业的利润所剩无几。

在租赁市场

在利润率低的市场形势下，企业急于盈利，只能走扩大市场规模、提高出租率的道路。

规模的扩大使情况变得更糟

在长租公寓行业，线下规模决定了企业在行业中的地位。在选择房屋租赁公司时，居民也更喜欢知名度较高的企业。因此，长租公寓企业为了扩大知名度，开始疯狂扩大规模。

线下规模扩大后，入住率会随着企业的普及而提高。紫如、青客公寓等长租公寓企业抱着垄断市场的想法，疯狂扩大规模抢占市场，使得市场竞争更加激烈。丹客公寓也被迫加入扩张大军，以便在长租公寓市场获得一席之地。

2017年，丹客公寓运营的公寓数量为5.2万套，2018年达到23.6万套，增长率为354%；2019年，丹客公寓运营公寓数量达43.8万套，较2018年增长42.8%。2017年至2019年，丹客公寓运营公寓数量增长8倍，运营机构覆盖全国13个城市，入住率超过75%。

如此快速的扩张，丹科公寓的租金成本也增长了近12倍，从2017年的5.1亿元增长到2019年的64亿元。随着成本的快速增长，难以盈利的丹科公寓亏损持续扩大。

由于运营模式的特殊性，长租公寓行业只能通过扩大规模来盈利，但过度扩张会导致成本过高，陷入两难境地。因此，如何在扩张的同时做好风险管控，减轻资金和管理压力，成为摆脱亏损的关键。

长租公寓的未来可期：稳定和深远是关键

事实上，作为刚需的长租公寓，前景广阔。

根据艾瑞信息的数据，2018年国内住宅租赁市场规模已经达到1.8万亿元，其中一二线城市为1.2万亿元，预计2023年将增长至2.0万亿元，国内整体市场规模将增长至3.0万亿元。市场前景广阔，长租公寓前景光明，大有可为，资本看好是必然的。

此外，5G技术和人工智能技术的发展也为长租公寓行业创造了新的机遇。公寓LoT由智能硬件和Saas软件组成，可以实现公寓的多场景管理，并提供看房、签约等在线租赁服务，提升居民体验。

作为长租公寓未来的发展趋势，智慧公寓也将成为长租公寓企业未来的转型目标。然而，长租公寓行业需要长期发展的趋势不会改变。企业要想稳步发展，还是需要深入扎根，提升用户体验，避免急功近利带来的负面影响。比如丹客公寓甲醛超标、客户被借出的事件，带来了很大的负面影响。

总的来说，长租公寓行业的未来市场还是大有可为的。但企业要想走得更远，就必须思考如何打好基础，提升用户体验，这是决定长租公寓企业未来兴衰的关键因素。

对于还在亏损的丹科公寓来说，在抓住智慧公寓风头的同时，通过加强风险管控，有可能摆脱持续亏损的现状。随着国内住房租赁市场需求的增长，丹客公寓将离盈利更近一步。

文字/微信官方账号，刘旷， ID:柳矿110

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